Σταματινα Δ. Κεπέσογλου & Συνεργάτες Δικηγορικό Γραφείο

ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ: Έχει καταχωρηθεί στο το ακίνητο σου, ως αγνώστου ιδιοκτήτη;;

Με τη συμπλήρωση είκοσι έξι (26) ετών από την ψήφιση του Ν. 2668/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο, οι προκλήσεις που συνδέονται με την διόρθωση σφαλμάτων των πρώτων εγγραφών αναδεικνύονται πιο επίκαιρες από ποτέ. Καθίσταται προφανές ότι η Αίτηση του Άρθρου 6 παρ. 3 του Ν. 2664/1998, δια της οποίας διορθώνονται οι εγγραφές του κτηματολογίου με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» λειτουργεί ως ευέλικτος προστατευτικός μηχανισμός για τους δικαιούχους εμπράγματων δικαιωμάτων έναντι του Ελληνικού Δημοσίου, ενόψει της οριστικοποίησης των αρχικών εγγραφών, και της κατ΄ επέκτασιν δημιουργίας αμάχητου τεκμήριου ορθότητας των εγγραφών υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου, στο οποίο θα περιέλθουν όλα τα ακίνητα με την ένδειξη αγνώστου ιδιοκτήτη, εφόσον δεν μεσολαβήσει η διόρθωση της εν λόγω ανακριβούς εγγραφής. Στις περιοχές που λειτουργούν υπό καθεστώς Κτηματολογίου, οι οποίες καλύπτουν σχεδόν το ήμισυ της ελληνικής επικράτειας, εντοπίζονται χιλιάδες λανθασμένες ή ελλιπείς εγγραφές που απαιτούν άμεσες διορθώσεις. Κύριο πρόβλημα η εγγραφή των ακινήτων όχι με τα στοιχεία των ιδιοκτητών τους αλλά ως αγνώστου ιδιοκτήτη, γεγονός το οποίο συχνά αγνοούν οι πραγματικοί ιδιοκτήτες, αφού δεν έχουν ελέγξει τις κτηματολογικές εγγραφές σχετικά με το ακίνητο τους, αρκούμενοι στην υποβολή της δήλωσης ιδιοκτησίας ενώπιον του Γραφείου Κτηματογράφησης. Οι κτηματολογικές εγγραφές δημιουργούν ένα καθεστώς βεβαιότητας στις εμπράγματες σχέσεις και ενισχύουν την ασφάλεια στις συναλλαγές. Με ορθολογική προσέγγιση, θα πρέπει να επικεντρωθούμε στην αξιοποίηση των εργαλείων που παρέχει ο νόμος, για την αποκατάσταση των υφιστάμενων σφαλμάτων, έτσι ώστε το Εθνικό Κτηματολόγιο να εξελιχθεί σε μια ενιαία βάση δεδομένων με ακριβείς και πλήρεις εγγραφές και τα εμπράγματα δικαιώματα να αποδίδονται στους πραγματικούς δικαιούχους αυτών. Με βάση τα πρώτα στατιστικά, εκατομμύρια εκτάσεις, θα περιέλθουν στην ιδιοκτησία του Ελληνικού Δημοσίου, λόγω άγνοιας ή αμέλειας των ιδιοκτητών να δηλώσουν τις περιουσίες τους.

Ακίνητα τα οποία έχουν εγγραφεί στα κτηματολογικά βιβλία, ως μη ανήκοντα σε ορισμένο πρόσωπο, εμφανίζονται με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη». Ο λόγος για τον οποίο ένα ακίνητο εμφανίζεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, είτε ανάγεται σε σφάλμα του δικαιούχου του δικαιώματος είτε σε σφάλμα του Γραφείου Κτηματογράφησης, δεν επιδρά στη διαδικασία διόρθωσης της εγγραφής, ούτε αναζητείται. Η αρχική εγγραφή με ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», λογίζεται de facto ως μια ανακριβής εγγραφή που είναι δεκτική διόρθωσης, αφού «ιδιοκτήτης» υφίσταται σε κάθε περίπτωση, ακόμα και αν είναι το Ελληνικό Δημόσιο. Επεξηγηματικά περιεχόμενο των πρώτων ή αρχικών εγγραφών στα κτηματολογικά φύλλα αποτελεί κατ΄ αρχήν το περιεχόμενο των κτηματολογικών πινάκων μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας κτηματογράφησης. Κάθε καταχωρισθείσα εγγραφή σε κτηματολογικά φύλλα μετά τις πρώτες εγγραφές είναι “μεταγενέστερη εγγραφή”.

Το σύνολο των ακινήτων με την ένδειξη αυτή στις εγγραφές των κτηματολογικών τους φύλλων, και εφόσον δεν αμφισβητήθηκε η ακρίβεια της εν λόγω εγγραφής, εντός της νόμιμης προθεσμίας, θα περιέλθουν στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου, με τη δημιουργία αμετάβλητου περιεχομένου στις οριστικοποιημένες κτηματολογικές εγγραφές κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 9 του ν. 2664/1998. Έως τότε, το Ελληνικό Δημόσιο αποκτά δικαίωμα προσδοκίας^.

Κύριος ακινήτου, του οποίου το εμπράγματο δικαίωμα δεν ενεγράφη ως πρώτη εγγραφή στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, ώστε εμφανίζεται η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, δύναται να καταφύγει σε τρεις επιλογές για τη διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής, υπό τις προϋποθέσεις που τίθενται εκ του νόμου. Πρώτη και μόνη εξωδικαστική επιλογή διόρθωσης του σφάλματος «αγνώστου ιδιοκτήτη» είναι η διόρθωση κατά τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος. Δεύτερη επιλογή η άσκηση της Αγωγής του άρθρου 6 παρ. 2 ΕθνΚτημ κατά του Ελληνικού Δημοσίου, και τρίτη επιλογή  η άσκηση Αίτησης του αρ. 6 παρ. 3 ΕθνΚτημ με τη Διαδικασία της Εκουσίας Δικαιοδοσίας.